成渝地區商業樓宇市場發展趨勢

辦公室市場發展趨勢

除產業發展更全面外，成渝地區現時也吸引了不少服務業企業到當地開拓業務，帶動辦公室市場需求上揚。張裕鵬指出：「現時從成渝地區辦公室市場明顯能看到，區內的第三產業發展正再上一層樓。在成都，互聯網、電訊、專業服務和金融等行業對租用辦公室大有需求，因此現時該市的租金水平較高，除了市中心的中央商務區外，市場對南部的高新區及天府新區同樣十分關注。

「重慶的辦公室租金稍低，原因之一是部分大企業於重慶開設分支時會購置辦公大樓，因此減少了對租用辦公室的需求。現時需求較大的區域集中於重慶市中心的江北區、渝中區及沙坪壩區；但位於渝北區，鄰近江北國際機場的中央公園區域將在未來數年供應大量甲級寫字樓。因此，中央公園區域一帶將會成為另一個商貿中心。」

張裕鵬接著指出，市場上另外一些趨勢也值得留意，特別是對共享辦公室(又稱為聯合辦公)和綠色辦公室的需求。他表示：「經過數年的調整期後，現時成渝地區共享辦公室的發展已重新進入上升軌道。這除了因為行業比從前更規範外，更重要的是成渝地區近年湧現了不少初創企業，反映區內的龐大市場對創業者甚具吸引力。另一個主要趨勢是市場對綠色辦公室的需求。不少外商租用辦公室時，都十分重視辦公大樓的環保設備，這應該與企業需履行環境、社會和管治(Environmental, Social and Governance, ESG)責任有關。若從宏觀角度分析這兩個趨勢，可以看到初創及外資企業落戶成渝地區的意欲比以前高，這是成渝地區產業多元化發展的表徵。」

消費市場的擴張

近年，成渝地區的商場及旅遊景點經常因為富有特色而出現在各社交媒體上，成都和重慶已儼如「網紅城市」。張裕鵬認為，成渝地區的消費市場的確正在擴張，但企業分析當地消費市場時需要留意以下要素：「與北京、上海等成熟的傳統消費中心相比，成渝地區的消費市場仍處於發展階段，市場供給的種類和層次仍有上升空間。我們現時可以看到，成渝地區的高端和大眾消費各有穩固的發展基礎，高端和大眾消費供給充足；而中層消費市場正急起直追。這現象與成渝地區產業升級有密切關係，隨著當地產業不斷升級，區內正湧現更多中產消費者，對中產消費的需求有增無減。

「現時成渝地區不同層級的消費市場各有特色。高端市場方面，由於成渝地區人口基數大，而且又是中國西部領先的消費市場，不少高端品牌會在該地區開設品牌首店、旗艦店和概念店。這些品牌可能會選擇一些具有文化特色的商業街區開設零售店，如成都的寬窄巷子，以加強零售店的文化氣息。在中端市場層面，加強供給以滿足中產消費者的生活需求是現時的發展方向，因此在成都高新區和重慶中央公園區域等新興商務區，有不少新商場正陸續落成。

「至於大眾消費市場，由於近年成渝地區吸引不少年輕人到當地發展事業，大眾消費市場的亮點之一在於各種能滿足年輕人獵奇心態的消費模式。種種有趣的餐飲和娛樂場所正於成渝地區萌芽，一些傳統零售企業也樂於跨界發展，加入美妝、科技等年輕人喜愛的元素。大眾消費市場另一引人注目的亮點是消費圈的擴張。在成都、重慶兩大城市與周邊城市協同發展的背景下，不少成渝地區的企業正發掘鄉鎮消費、鄉村旅遊等消費概念的發展潛力。港商開拓成渝地區消費市場時，除了關注成都和重慶兩大城市外，也應重視周邊城市的商機。」

更開放的西部市場

對於給港商到成渝地區發展的建議，張裕鵬認為，港商如希望於成渝地區發展，應該明白成渝地區如今已是一個緊密連繫及開放的市場。他說：「從前因為交通基建設施的限制，成都和重慶對接沿海市場的確比較困難，但是現在全國的交通網絡已大有改進。2021年2月，國家發布《國家綜合立體交通網規劃綱要》，成渝地區雙城經濟圈將聯同京津冀、長三角和粵港澳大灣區，成為立體交通網的4個極，即區域交通中心。由此可見，成渝地區將會比從前更深入融入全國產業鏈，成為內循環¹中不可或缺的一部分。

「更重要的是，在國家持續推進『一帶一路』倡議下，成渝地區將會成為開放前沿地區。根據2019年國家發改委發布的《西部陸海新通道總體規劃》，重慶和成都分別會成為物流運營組織中心及國家重要商貿物流中心，成為連接絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的樞紐。隨著中歐班列發展越發成熟，加上中老鐵路於2021年12月開通，中國西部作為對外開放新門戶、推進外循環穩健發展的地位越發鞏固，而成渝地區將會是西部經濟發展的重要引擎。隨著成渝雙城經濟圈的發展不斷推進，未來成渝地區市場將會更大，優勢產業將會更多。港商如有意拓展內地業務，可多瞭解成渝地區的最新發展，盡早制訂營運計劃。」

¹ 《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》指出，中國政府將通過堅持深化供給側結構性改革和建立擴大內需的有效制度等措施，強化國內大循環的主導作用，以達成「以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局」的發展目標。有關雙循環發展格局的詳細分析，可參閱《淺析十四五規劃：主要政策方向》。